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人工智能时代的楼市何去何从
发布时间:2018-9-27
互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的,这意味着房价会降。 做出这个判断可能基于两点理由,一个是,认为房地产行业“拿地-开发-销售”的商业模式到2017年基本已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上。第二,似乎是从人性的角度来解释,表示房地产之所以发达,是因为人有拥有的欲望,要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代,使用比拥有更重要,分享比使用更重要。互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的,这意味着房价会降。 如何看待这个观点呢?我们也可以从两个部分来分析,首先,就是从事的事业以及地产业未来做出的判断。中国一线城市拥有诸多的写字楼,而现在抛售这些资产,认为传统地产开发模式基本结束。这似乎是地产界一个普遍的判断,另一个地产巨头万达也在执行“轻资产”的策略,将酒店与文旅项目低价抛售给了融创。 万达所拥有的是商业地产,目前面临的问题是回报率过低,比如办公物业净租金回报率为2.7%左右,远远低于中国的利率水平,如果考虑到很多项目还要承担大量过高的借款成本,这是一个无法持续的资本游戏。因此,资产价格过高与运营收益过低的背景下,出售资产是最好的办法。

如果放在整个地产业的背景看,随着商业楼宇供给饱和以及住宅拥有率大幅提高,市场需求将逐步减少。而旺盛的需求是过去十几年中国楼市大幅上涨的主要原因,资产价格上涨导致更多的投资与投机需求,形成了一个不断推动价格上涨的闭环,这也是所说的“拥有房产的欲望”驱动。但是,人们似乎忘记地产是不动产,除了自住之外,如果价格停止上涨而没有了套利机会之后,地产的持有成本很高(按揭贷款),但盈利能力很差(租金回报率低),流动性很低。考虑到需求的减少以及资金成本进入上涨周期,包括商业地产在内的地产业的确是碰到了价格上的天花板,资产价格很难有套利机会,而回报率相对很低。